不動産の話

生活に直結する、自宅を使った投資の仕方

こんにちは、奏子(かなこ)です。

奏子

Twitter:@windy_k75

この記事を書いている頃、自宅を買い替えました。

まだ築3年だったので何故と思われがちですが、購入当初から投資目的がありました。

ここでは、何故自宅の買い替えが投資になるのかという話をします。

何故自宅購入が投資になるのか

私はこれまで買い替えを繰り返し、これまでに購入した自宅マンションは3戸になりました。

実家が裕福・パトロンがいる(!)などと憶測されたこともありますが、誰からも資金援助は受けていません。

私自身が特別高収入なわけでもありません。

自宅を売却することで利益を得る

資産価値のある不動産を購入すれば、手放して売却益を出すことができます。

自宅が収入をもらたしてくれて、新たに気に入った自宅を購入できたということです。

絶対条件は、利益が出る物件を購入すること

これまでに購入した3戸のマンションは、全て利益を出してくれました。

(執筆時点では最近購入した1戸の完成が半年ほど先なので、正確には「利益が出る見込みがある」ですが)

それでも完成した瞬間住まずに売却すれば、手数料を差し引いてもお釣りが来る可能性が高い状態を維持しています。

このように売却益を出すには、いくつかのポイントがあります。

値上がりすることは必須ではない

バブル期などのように確実に値上がりしている市況でないと無理だと思われがちですが、決してそんなことはありません。

一般的に不動産は古くなるほど値下がりするものですが、古くなっても資産価値が高い=欲しがる人が多い物件は値下がりしにくくなります。

そこで、ローン・税金・管理費などを合わせた月々の支出は家賃程度にしても、ローン残債の減る速度より値下がり幅が小さくなるような物件を選びましょう。

(生きている以上住居費は必ず発生するので、家賃もしくは住宅ローンどちらかは発生すると仮定しての考えです)

すると、売却しローンを完済しても購入当初の自己資金以上のお金が手元に残ります。

この状態であれば、購入前と比べ手持ち資金が増えた=売却益が出ているということです。

自宅不動産で行う投資のメリット

通常の不動産投資との違いと、自宅を投資商品として活用するメリットを考えてみます。

一般的な不動産投資との違い

通常の不動産投資は、購入して賃貸に出して得る家賃収入=インカムゲインが主な目的です。

それに対し、購入してしばらく住んだら売却することを繰り返し、その売買差益=キャピタルゲインを得ることが目的です。

利点は、あくまで「自宅」であること

投資用不動産と違い、自宅購入の場合はローンの融資条件や税制面で様々な優遇があります。

投資ローンより遥かに低金利の住宅ローンや、住宅ローン減税などですね。

更に、住宅ローンを借りる=FXのようにレバレッジを効かせられるうえ、FXと違って損失が出ても現物は残るので、住み続けていれば家賃を払っているのと同じです。

合法的にインサイダー情報を使うことができる。

株式投資なとであれば、インサイダー取引は立派な犯罪です。

それに対し、不動産は一般公開されていない情報でも仕入れることができれば使い放題です。

良い物件のほとんどは業者間で取引され、なかなか一般の取得層は見付け辛いものです。

信頼できる専門家や業者に相談し、コネクションを作っておくことも重要となるでしょう。

自宅投資で気をつけたいこと

ここまでは良い話ばかりでしたが、それだけで終わらせては不動産屋の営業さんと同じなので気をつける点も書いていきます。

残債割れリスク

多額のローンを組む故の最大のリスクですね。

これを避けるために、マーケットの流れや物件の将来価値を読んで買い替える必要があります。

それが必ずしも自分のライフプランに沿った買い替えになるとは限りません。

私の場合、買い替え先の物件が完成する前に売却し、仮住まいをする選択をしたことがあります。

売却タイミングで高値となる要素があり、買い替え先の完成を待つ1年程の間に値下がる可能性もあったからです。

このように、買い替え=引越しも相場の上下動との兼ね合いが重要となります。

物件を見定める目が必要

良い物件=良い投資商品として、その選定条件は無数に(100以上)あって普通です。

その中から10や20(目に見えてわかりやすいメリット)しか見なければ、失敗する可能性が高くなります。

立地などの外せない条件を含め、70か80は満たす条件で選ぶ必要があるでしょう。

また、マンションであれば一定条件を満たせば利益を出すことは十分可能ですが、戸建の場合はその特性から困難な現状があります。

同居する家族の理解も不可欠ですね。

まとめ

自宅の売買を投資とすることは、メリットが多い分慎重な物件選びと引越しの繰り返しがくにならないフットワークの軽さが必要です。

決して、全ての人におすすめできるものではありません。

私の場合、元々不動産が好きで家へのこだわりもあったのでこれらの行動が苦になりませんでした。

住む場所を自由に選べる立場で引越しも苦ではないけど、何となく家賃を払い続けている…という方であれば、一考する価値はあるのではないでしょうか。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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